Si has firmado un contrato de arras y has aportado una señal para la adquisición de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los tribunales para reivindicar la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no consigue una resoluci, se iniciará la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente pactada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un plazo establecido y por un precio específico. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que el comprador quiere adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su indefinición y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente elige no vender, deberá devolver al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y garantizar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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