Si has suscrito un contrato de arras y has aportado una señal para la compraventa de una casa y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación actual te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los tribunales para reclamar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y solicitando que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento establecido y por un precio concreto. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador está dispuesto a adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, deberá devolver al comprador la señal por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su incumplimiento y garantizar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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