Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una señal para la adquisición de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el plazo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente está de tu lado, pudiendo recurrir a los juzgados para exigir la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es recomendable que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se encargará de mandar un burofax a la otra parte advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora atiende la reclamación, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no conseguimos llegar a una resoluci, se iniciará la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero anteriormente acordada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo establecido y por un precio concreto. Bastante frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, la parte compradora aporta una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que el comprador finalmente determine no seguir adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente decide no seguir con la venta, tendrá que reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su incumplimiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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