Si has suscrito un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de la vivienda en el tiempo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación actual te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los tribunales para exigir la indemnización por el incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es aconsejable que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la otra parte advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y solicitando que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se iniciará la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si el importe supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el juicio será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte vendedora continúa sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente establecida. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento determinado y por un precio concreto. Bastante frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, asegurando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente elige no vender, deberá reintegrar al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su quebrantamiento y asegurar la transacción.
Cosa diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha fijada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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Causalización de los contratos de compraventa. En una relación contractual las partes persiguen un fin económico común. La voluntad en obligarse haciendo cumplir lo pactado, hace que surjan numerosas herramientas que proporcionan seguridad jurídica en los devenires del proceso.
Derecho de adquisición preferente arrendamientos urbanos. El derecho de adquisición preferente en los arrendamientos urbanos regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios en el mercado inmobiliario, comprendiendo un conjunto de normativas dirigidas a proteger los derechos e intereses de ambas partes en situaciones de venta o traspaso de la propiedad.
Ley de vicios ocultos en viviendas: comprar una nueva casa suele ser un proyecto lleno de ilusión y entusiasmo. En muchos casos, un sueño de vida cumplido. Sin embargo, el sueño puede acabar convirtiéndose en una pesadilla cuando nos encontramos con que lo que pensábamos que habíamos adquirido no es lo que parecía a primera vista, sino que cuenta con una serie de defectos que no podían haber sido detectados en el momento en el que se produjo la compraventa. Es lo que se conoce como “vicios ocultos” o “vicios redhibitorios”.
Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: Incumplir un contrato es incurrir en la falta de cumplimiento de una o de varias cláusulas del acuerdo. Siendo el propio contrato el que determina el modo en el que el mismo debe desplegar sus efectos, así como las consecuencias en caso de no cumplimiento del clausulado por parte de los sujetos contratantes. Una situación que en muchas ocasiones puede desembocar en un pleito judicial.
