Si has firmado un contrato de arras y has dado una cantidad de dinero para la compraventa de una casa y el propietario no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación actual está de tu lado, pudiendo recurrir a los tribunales para reivindicar la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la solicitud, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no logramos llegar un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente pactada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento establecido y por un precio concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, la parte compradora aporta una señal, asegurando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En el supuesto de que el comprador finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente decide no vender, tendrá que reintegrar a la parte compradora la señal por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y asegurar la transacción.
Cuestión distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
Si requieres de un abogado experto en contrato de arras, no dudes en contactar con nuestro despacho. Contamos con un magnífico equipo de profesionales especializados en el tema con más de una década llevando este tipo de casos. Valoraremos tu situación de forma personalizada para proteger tus intereses hasta el final con total seguridad. Ofreciendo un asesoramiento completamente adaptado a ti desde el inicio hasta el final, de forma que puedas estar lo más tranquilo posible.
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