Si has suscrito un contrato de arras y has dado una señal para la adquisición de un inmueble y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el contrato, debes saber que la normativa actual está de tu lado, pudiendo acudir a los juzgados para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es recomendable que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se encargará de enviar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora atiende la solicitud, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no logramos llegar una resoluci, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que sean objeto de reclamación. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente pactada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un momento establecido y por un precio específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su indefinición y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora aporta una señal, asegurando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el pacto. En el supuesto de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el importe aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente elige no vender, deberá devolver al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y asegurar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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