Si has firmado un contrato de arras y has aportado una cantidad de dinero para la compraventa de un inmueble y el propietario no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a devolver el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de recurrir a los tribunales para reivindicar la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es aconsejable que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora atiende la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no consigue una resoluci, se emprenderá la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente establecida. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un momento establecido y por un valor concreto. Bastante frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no vender, deberá reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y garantizar la operación.
Cuestión distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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