Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una señal para la compraventa de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a devolver el doble de la señal tras incumplir el contrato, debes saber que la normativa vigente te ampara, pudiendo recurrir a los tribunales para exigir la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es recomendable que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte indicando el quebrantamiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora atiende la reclamación, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén reclamando. Si el importe supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el juicio será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora continúa sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente establecida. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un momento determinado y por un valor específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su imprecisión y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero entregado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente decide no seguir con la venta, deberá reintegrar al comprador la cantidad entregada multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su incumplimiento y asegurar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha fijada en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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