Si has suscrito un contrato de arras y has entregado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no entrega las llaves de del piso en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la normativa actual te ampara, teniendo la posibilidad de recurrir a los tribunales para reclamar la indemnización por el incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria indicando el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no se llega a una resoluci, se iniciará la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero anteriormente fijada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento establecido y por un precio concreto. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no seguir con la venta, tendrá que reintegrar a la parte compradora la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su quebrantamiento y garantizar la transacción.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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