Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una señal para la adquisición de un inmueble y el propietario no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación vigente te ampara, pudiendo acudir a los tribunales para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que contactes con un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no conseguimos llegar a una resoluci, se emprenderá la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén reclamando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como reflejan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin responder al pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero anteriormente establecida. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un plazo establecido y por un precio específico. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador está dispuesto a comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero entregado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente elige no vender, deberá reintegrar al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y asegurar la transacción.
Cosa diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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