Si has suscrito un contrato de arras y has dado una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble y el propietario no entrega las llaves de del piso en el tiempo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación vigente te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para exigir la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es aconsejable que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y solicitando que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora atiende la solicitud, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se iniciará la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que sean objeto de reclamación. Si la cifra supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente fijada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un momento determinado y por un valor concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente elige no vender, deberá reintegrar a la parte compradora la señal por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y asegurar la transacción.
Cuestión distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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