Si has firmado un contrato de arras y has aportado una señal para la compraventa de un inmueble y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la cantidad entregada tras incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para reclamar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es aconsejable que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se iniciará la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente fijada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un plazo establecido y por un precio concreto. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es asegurar que una persona quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no vender, tendrá que reintegrar a la parte compradora la cantidad entregada multiplicada por dos. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y garantizar la transacción.
Cosa distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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