Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la compraventa de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para solicitar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no se llega a un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al proceso ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un plazo establecido y por un precio concreto. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su indefinición y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente determine no seguir adelante con la operación, no recuperará el importe aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, tendrá que reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su incumplimiento y garantizar la transacción.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas convengan una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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