Si has firmado un contrato de arras y has entregado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no entrega las llaves de del piso en el tiempo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación actual está de tu lado, pudiendo recurrir a los tribunales para solicitar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es aconsejable que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y solicitando que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora responde a la reclamación, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente pactada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un momento determinado y por un precio específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es asegurar que una persona está dispuesto a comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, tendrá que reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su quebrantamiento y asegurar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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