Si has suscrito un contrato de arras y has dado una señal para la adquisición de un inmueble y el vendedor no entrega las llaves de del piso en el plazo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación actual te ampara, teniendo la posibilidad de recurrir a los juzgados para exigir la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es conveniente que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora atiende la reclamación, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no logramos llegar un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén reclamando. Si el importe supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero anteriormente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un plazo establecido y por un valor específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que una persona quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su indefinición y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no vender, tendrá que devolver al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su quebrantamiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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