Si has suscrito un contrato de arras y has aportado una señal para la adquisición de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el tiempo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de recurrir a los tribunales para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es recomendable que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora atiende la reclamación, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que sean objeto de reclamación. Si el importe supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como reflejan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero anteriormente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento establecido y por un valor específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente elige no seguir con la venta, deberá devolver a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su quebrantamiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
Si necesitas un abogado especializado en contrato de arras, no dudes en contactar con nuestro bufete. Encontrarás un gran equipo de profesionales expertos en la materia con más de una década ocupándonos este tipo de procesos. Valoraremos tu situación de forma personalizada para proteger tus necesidades hasta el final con total garantía. Ofreciendo un asesoramiento totalmente personalizado desde el principio hasta el final, de forma que puedas estar lo más tranquilo posible.
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El art. 1544 del Código Civil establece que "en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". Así pues, es obligación del contratista la obtención de un resultado perfecto, sin defectos de ejecución, en los plazos y condiciones fijados. Si se incumplen estas obligaciones, el comitente tendrá derecho a ser resarcido de los perjuicios, tal como se establece en los arts. 1100 y 1101 del Código Civil, comprendiendo tanto el daño efectivo como el lucro cesante. Pudiendo la parte perjudicada elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Pero si el cumplimiento fuera imposible, también podrá pedir la resolución incluso después de haber escogido el cumplimiento.
