Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una señal para la compraventa de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal después de incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la normativa actual te ampara, pudiendo recurrir a los tribunales para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es aconsejable que contactes con un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y solicitando que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se iniciará la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte vendedora continúa sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente acordada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo determinado y por un valor concreto. Bastante frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es garantizar que el comprador está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una señal, asegurando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente determine no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente elige no vender, deberá reintegrar al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su incumplimiento y asegurar la operación.
Cosa diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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