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Responsabilidad civil del Administrador de Fincas: ¿Cuáles son sus obligaciones?
Responsabilidad civil del Administrador de Fincas: cada vez es más habitual que la gestión técnica de las comunidades de vecinos se deje en manos de un Administrador de Fincas.
Los administradores de fincas son los encargados de trabajar en los asuntos financieros y reglamentarios que son imprescindibles en la gestión y mantenimiento de las comunidades de vecinos. Para desempeñar sus funciones, será necesaria la solicitud previa de los propietarios de fincas municipales o rurales, o bien una resolución de una asamblea de propietarios.
Hoy en Vecindia vamos a repasar cuales son las funciones y los deberes de un Administrador de Fincas, y las clases de responsabilidad que tiene.
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Responsabilidad civil del Administrador de Fincas: deberes de un Administrador de Fincas
Las principales obligaciones de un Administrador de Fincas se contemplan en el artículo 20 de la Ley de la Propiedad Horizontal, donde se enumeran:
- Velar por el buen régimen de la finca: no significa que tenga que vigilar in situ las propiedades de las que se encargue. Cualquier vecino, el presidente o el portero reportarán el problema, y el administrador se encargará de solucionarlo en persona, o contactando con la empresa de servicios correspondiente.
- Preparar el plan de gastos previsibles: calculando un presupuesto sobre los gastos de la comunidad, para que los propietarios lo aprueben. Además, se encargará de llevar la contabilidad de la finca y de calcular las cuotas que deben pagar los propietarios.
- Conservación de la finca: se refiere a que las instalaciones y servicios estén en buen estado, por lo que si ocurre cualquier tipo de incidencia urgente o grave, el administrador está obligado a actuar sin esperar a que la junta de vecinos lo apruebe. Eso sí, más tarde tendrá que rendir cuentas y dar explicaciones.
- Ejecutar las órdenes de la Junta: será el responsable final de llevar a cabo los acuerdos que se tomaron en las juntas de propietarios. De esta forma será quién marque los plazos, y el plan de acción para cualquier tipo de obra que se deba acometer en el edificio, además de ser el encargado de realizar los cobros por las mismas.
- Secretario de la Junta y Custodia de la documentación: el administrador actuará como secretario de la junta de propietarios, encargándose de redactar las actas, expedir las certificaciones y custodiar durante 5 años, las facturas, los recibos y los contratos en relación con la comunidad.
- Otras atribuciones: la Ley de Propiedad Horizontal incluye esta categoría como cajón de sastre, donde incluir cualquier obligación que le quiera imponer la comunidad de vecinos para la que trabaje.
Responsabilidad civil del Administrador de Fincas y penal
Hoy día, todas estas funciones llevan implícita una responsabilidad que los administradores de fincas, tienen que ostentar. La responsabilidad podrá ser civil o penal.
Responsabilidad civil de un Administrador de Fincas:
La responsabilidad civil de un Administrador es aquella que se le atribuye por el desempeño de su actividad profesional. De tal modo que si incurre en una actuación ilícita o en una infracción legal debe responder frente a la justicia, y reparar el daño causado, aun cuando se produjera sin culpa del Administrador.
Se busca indemnizar el daño, no juzgar el grado de participación del Administrador a la hora de causar el daño.
Las actuaciones incorrectas que pueden ocasionar daño a la comunidad de vecinos son:
- Por acción u omisión. Cuando por medio de su actividad profesional se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También por omisión de su trabajo o la falta de previsión.
- Por negligencia. En este sentido la responsabilidad civil de los administradores se juzga cuando ha actuado con la intención de causar daño a la Comunidad de Propietarios.
- Por daño o perjuicio relativo por la propia conducta del administrador con los propietarios de la comunidad.
- Por un resultado dañino donde no quepa la menor duda de que su actuación ha sido la causa del perjuicio.
Responsabilidad penal de un Administrador de Fincas:
No es nada habitual que un Administrador de Fincas tenga algún tipo de comportamiento fuera de la legalidad o actúe de forma ilícita, pero para aquellos casos en los que ocurra, estas personas también deben responder por sus actos.
Los delitos o faltas que se pueden observar en la actividad profesional de un Administrador de Fincas son los siguientes:
- Apropiación indebida: Si el administrador se apropia de los bienes que tenía que guardar o gestionar, o simplemente abusa de sus funciones y realiza operaciones no justificables en base a su cargo de administrador.
- Administración desleal: Este delito sanciona la conducta de un administrador que, infringiendo sus obligaciones, causa un perjuicio económico al patrimonio de la comunidad que tiene encomendado.
- Corrupción entre particulares: Este delito sanciona las conductas de los administradores que, en el marco de una relación comercial, aceptan un beneficio o una ventaja a cambio de favorecer a un tercero en un negocio.
- Imprudencia profesional: En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse imprudencias que sean causantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves.
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