Abogados extinción de condominio

Abogados extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se da un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejercitando la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún fundamento impide la venta o fija unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy habitual entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede fragmentarse físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del porcentaje de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se concrete la parte que pertenece a cada comunero, la Ley actual establece que se presumirán semejantes las cuotas, salvo que se refleje otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede pedir en cualquier momento la separación de la finca, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está destinado. Sin embargo, la Ley refleja la eventualidad de que se acuerde la no división de la propiedad por un plazo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división del condominio, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la fragmentación del inmueble es una solución mucho más barata comparándola con otros trámites de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor adjudicado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.